بلاتکلیفی طرح ساماندهی بازار اجاره

بازار اجاره مسکن صاحب قانون می‌شود طرح ساماندهی بازار اجاره با هدف افزایش نظارت بر بازار و اجرای قانون یکسان خصوصاً در ثبت اجاره‌نامه‌ها، در نوبت تصویب در مجلس قرار گرفته است.

فارس پلاس؛ دیگر رسانه‌ها- ایران نوشت: طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای مسکن که بهار سال گذشته دو فوریت آن به تصویب مجلس رسیده بود سرانجام بعد از یک سال نهایی شده و به گفته نمایندگان در هفته‌های آینده در دستور کار صحن مجلس قرار خواهد گرفت. با توجه به اینکه فصل جابه‌جایی از اواسط خرداد شروع می‌شود فعالان بازار مسکن می‌گویند برای تاثیرگذاری این طرح بر بازار اجاره امسال، باید حداقل تا یک ماه آینده تصویب و اجرا شود. 

موضوع دیگری که این فعالان مطرح می‌کنند این است که طرح ساماندهی بازار اجاره چه تأثیراتی بر کنترل قیمت اجاره‌بها خواهد داشت؟

در طرح ساماندهی بازار اجاره، اصول اولیه طرح بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان برنامه‌ریزی شده است به عبارتی این سامانه زیرساخت طرح ساماندهی بازار اجاره محسوب می‌شود. متولی سامانه املاک و اسکان، وزارت راه و شهرسازی است که قوانین مهمی مانند اخذ مالیات از واحدهای لوکس و خالی و به‌طور کلی اطلاعات جامع بخش مسکن باید از این سامانه استخراج شود. اما به علت مشکلات سخت‌افزاری و نرم‌افزاری سامانه، اطلاعات آن تا کنون نتوانسته مبنای اجرای این قوانین قرار بگیرد؛ برای مثال در شناسایی واحدهای خالی یا لوکس اطلاعات سامانه کامل نشده است و بعضاً اطلاعات آن نتوانسته راستی‌آزمایی را از سر بگذراند. با توجه به این موضوع به نظر می‌رسد برای اجرای ساماندهی بازار اجاره ابتدا باید مشکلات سامانه رفع و اطلاعات ثبت شده در آن کاملاً مستند و قابل اتکا باشد.
همه دستگاه‌های اجرایی بر اساس طرح ساماندهی بازار اجاره باید اطلاعات مورد نیاز از جمله اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی، سکونتی، مالکیتی، معاملاتی، بهره‌برداری انشعابات و میزان مصرف، اطلاعات مکان‌محور سیم‌کارت و اشتراک اینترنت و سایر اطلاعات مورد نیاز املاک، مالکین و ساکنین را بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان ارائه کنند و وزارت راه و شهرسازی موظف است ظرف مدت یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، برنامه زمانبندی ثبت اطلاعات املاک تحت تملک، محل اقامت، سکونت یا بهره‌برداری در سامانه ملی املاک و اسکان را برای مناطق مختلف شهری و روستایی کشور با اولویت مناطقی که بیشترین نسبت خانه خالی را در کلانشهرها و شهرهای پر جمعیت دارند، فراهم کند.

با توجه به تجربه ثبت اطلاعات املاک در سامانه ملی اسکان و املاک با هدف اجرای قانون مالیاتی در بخش مسکن، به نظر می‌رسد قانون باید ضوابطی مشخص را برای جمع‌آوری این اطلاعات در نظر بگیرد که مهم‌ترین آن، ترغیب کاربران به ثبت اطلاعات دقیق و درست است. در طرح ساماندهی بازار اجاره کد رهگیری اجاره‌نامه فقط بر اساس ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی طرفین معامله، صادر خواهد شد. به نظر می‌رسد این بند به منظور کنترل قیمت اجاره‌بها از طریق مشوق‌های مالیاتی است.

مهم‌ترین بخش طرح ساماندهی بازار اجاره به گفته کارشناسان بازار مسکن در نظر گرفتن مشوق‌های مالیاتی است. بر اساس این طرح مشوق‌های مالیاتی برای مالکانی که به صورت دو یا چند ساله منازل خود را اجاره می‌دهند، دیده شده است و برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به صورت چند ساله معافیت مالیاتی تا ۱۰۰ درصد برای مالکانی در نظر گرفته است که بیش از یک سال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره می‌دهند. همچنین مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت دوساله با حداکثر افزایش قیمت بهای اجاره سالانه تا حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی اقدام کنند، از ۵۰ درصد تخفیف مالیاتی و مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت سه ساله و بیشتر مطابق با شرایط فوق اقدام کنند از ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی برخوردار می‌شوند.

تغییر ضوابط مربوط به تعرفه اجاره‌نامه نیز بخشی دیگر از طرح ساماندهی بازار اجاره است. هدف این بخش حذف تعیین تعرفه اجاره‌نامه بر اساس قیمت‌های اجاره است. در حال حاضر تعرفه اجاره بهایی که مشاوران املاک از دو طرف معامله (موجر و مستأجر) دریافت می‌کنند تابعی از میزان مبلغ رهن و اجاره است که بالطبع هر چه قیمت اجاره‌بها بیشتر باشد نرخ تعرفه اجاره‌نامه نیز بیشتر خواهد بود. تعرفه‌های اجاره‌نامه بر رشد بی‌ضابطه قیمت‌های اجاره مسکن تأثیرگذار بوده است. 

هرچند قیمت اجاره‌بها به شرایط حاکم بر اقتصاد، تورم عمومی و قیمت مسکن وابسته است اما قوانین مشخصی برای بازار اجاره هیچ گاه تدوین نشده است و این بازار بدون نظارت و ساماندهی قانونی رها شده است. 

هدف از تصویب طرح ساماندهی بازار اجاره هر چند به گفته فعالان این بازار، به تنهایی نمی‌تواند بازار اجاره‌بهای مسکن را کنترل کند اما تأثیرگذاری آن از حیث ضابطه‌مند کردن معاملات اجاره می‌تواند تا حدودی نظارت بر بازار را تقویت کند. با توجه به اینکه قیمت‌های اجاره روندی صعودی دارند تصویب قوانین مربوط به ساماندهی بازار اجاره تأثیر مثبتی بر افزایش بی‌رویه قیمت‌ها خواهد داشت.

پایان پیام/غ